Description
Immeuble de 196m2 situé au Mans, 6 boulevard de la Fresnellerie, dans le quartier Ronceray, à proximité des commerces et des infrastructures locales.
Le bien se compose de 2 lots d’habitation : un T3 de 78m2 avec terrasse, place de parking et cave, et un T5 en duplex de 118m2 avec terrasse et garage. Les deux appartements sont actuellement loués.
Des travaux de rafraîchissement sont à prévoir, avec une enveloppe budgétée de 10 000€.
Avec un rendement brut potentiel de 8.5% (avant toute négociation du prix), l’investissement génère un patrimoine net annuel de c.13k€, après prise en compte du remboursement du prêt, des impôts et des frais de gestion locative.
Atouts du projet
Stabilité locative et visibilité des revenus
Les deux appartements sont loués depuis plusieurs années, dont un depuis 2016, offrant une visibilité immédiate sur les encaissements. Les revenus annuels atteignent 20 460€, ce qui garantit une base locative solide pour sécuriser le financement.
Performance financière
Le projet génère c.496k€ de gains nets sur 25 ans, un TRI net de 11.0% et un cash-on-cash de 11.2x pour un investissement initial d'environ 44k€, soit un ratio capital investi / valeur créée particulièrement attractif.
Un play value-add
La modélisation boostée met en évidence l’impact direct d’un ajustement des loyers à leur niveau de marché. En effet, le passage de 1 705€ à 1 810€ de loyers mensuels améliore sensiblement la performance du bien. Le bénéfice mensuel spot atteint 45€, contre un léger déficit dans la configuration actuelle. Cette optimisation permet également d’augmenter la rentabilité brute à 9.0% et la rentabilité nette à 5.4%, tout en conservant les mêmes hypothèses de financement. Cette approche démontre la capacité du bien à générer un cash-flow positif dès que les loyers sont alignés au marché, ce qui constitue une marge de progression intéressante.