Description
Immeuble de rapport de 140m² situé à Boulogne-sur-Mer, dans le quartier Tivoli-Tintelleries, à proximité immédiate de la gare et de l’hypercentre.
L’immeuble se compose d’un local commercial, ainsi que trois logements résidentiels : un studio, un appartement T2 et un appartement T3. Actuellement, les trois appartements sont loués.
Des travaux de remise aux normes et d'individualisation des compteurs sont à prévoir, avec une enveloppe budgétée de 40 000€.
Avec un rendement brut potentiel de 10.3% (avant toute négociation du prix), cet investissement génère un patrimoine net annuel de c.13k€, après prise en compte du remboursement du prêt, des impôts et des frais de gestion locative.
Atouts du projet
Un investissement accessible avec un effet de levier significatif
L’investissement génère un gain net de c.381k€ sur 25 ans, avec un TRI net de 14.3% et un cash-on-cash de 12.1x. L’apport personnel modélisé est de 30 000€, pour un coût total de projet d'environ 243k€ incluant les travaux, les frais de notaire, honoraires et frais bancaires.
Sécurité locative immédiate
Loué au 3/4 dès l’acquisition, l’immeuble offre une stabilité locative immédiate avec des locataires en place. Cette occupation intégrale garantit des revenus fonciers réguliers dès le premier mois et réduit le risque de vacance. Dans un secteur central à forte demande locative, cette configuration assure une sécurité de rendement pérenne et un autofinancement du projet.
Localisation dans une ville à fort potentiel locatif et patrimonial
Boulogne-sur-Mer est la première agglomération de la Côte d’Opale, avec plus de 40 000 habitants, un bassin d’emploi dynamique lié au premier port de pêche français, et une fréquentation touristique croissante. La ville combine tension locative, attractivité économique et valorisation patrimoniale, ce qui renforce la stabilité et le potentiel de revalorisation d’un investissement immobilier sur le secteur.