Description
Immeuble mixte de 285m² situé au 97 route de Quimper, à Douarnenez, sur un axe reliant Douarnenez à Quimper.
Le bien se compose d’un appartement de 125m² avec garage loué, d’un local professionnel de 20m² loué, d’un local de 40m², d’un local de 20m², et d’une salle de réception avec cuisine et dépendances représentant environ 80m². Un terrain d’environ 1 000m² complète l’ensemble.
Des travaux de rafraîchissement et de remise en état des surfaces vacantes sont à prévoir, avec une enveloppe modélisée de 150k€.
Avec un rendement brut potentiel de 9.3% (après une première négociation du prix de 10k€), cet investissement génère un patrimoine annuel moyen de c.20k€, après prise en compte du remboursement du prêt, des impôts et des frais de gestion locative.
Atouts du projet
Rentabilité financière solide
Un projet ambitieux dans une zone ou le marché locatif est très tendu qui offre un cash-flow spot de +235€, générant un gain net de c.739k€ au bout de 25 années de détention avec un apport initial de 59k€ soit un TRI net de 13.7%.
Diversité des revenus et potentiel locatif
L’immeuble mixte combine plusieurs typologies de lots (appartement, locaux professionnels, garages, salle de réception), permettant de diversifier les revenus et de diversifier les profils locataires. Actuellement sous-exploité, il bénéficie d’un fort potentiel de valorisation avec la remise en exploitation des surfaces vacantes.
Décote à l’achat avec plus-value latente immédiate
Le bien est acquis à un prix très attractif de 663€/m², bien en dessous du prix moyen local à 1 781€/m², soit une décote conséquente. Après investissement de 150 000€ en travaux et ameublement, le prix au m² post-travaux reste inférieur à 1 189€/m², offrant une marge de revalorisation immédiate importante. Cette sous-valorisation se traduit par une plus-value latente de +168k€.