Description
Immeuble de rapport de 198m² situé à Lorient, avenue de la Perrière, dans le quartier du port, à proximité immédiate des commerces, des transports et des pôles d’emploi (Naval Group, GHBS, mairie, campus de l’UBS).
L’ensemble se compose de 9 lots : un local commercial de 35m², cinq studios de 20m², 25m² et 30m², ainsi que trois chambres de 11m², 12m² et 25m². Sept lots sont actuellement loués.
Des travaux de rafraîchissement et d’individualisation des compteurs sont à prévoir, avec une enveloppe budgétée de c.136k€.
Avec un rendement brut potentiel de 8.7% (avant toute négociation du prix), cet investissement génère un patrimoine annuel moyen de c.37k€, après prise en compte du remboursement du prêt, des impôts et des frais de gestion locative.
Atouts du projet
Décote significative par rapport au marché
Avec un prix d’acquisition de 2 466€/m², le bien se positionne 32% en dessous du prix moyen du quartier, estimé à 3 634€/m² (vision vente à la découpe). Après travaux, le coût de revient d’environ 3 000€/m² reste inférieur au niveau de marché, où les petites surfaces rénovées se négocient à 4 000€/m² et plus. Cet écart offre une plus-value latente de c.120k€, laissant entrevoir un potentiel de revente à la découpe à moyen-terme.
Performance financière et potentiel de création de valeur
L’opération affiche une rentabilité brute de 8.7% et une rentabilité nette de 5.5%, avec un patrimoine net annuel de c.37k€ après impôts et frais de gestion. Le budget travaux permettra d’individualiser les compteurs et de réaligner les loyers sur le marché, faisant progresser la rentabilité nette de 4.3% à 5.5% et le cashflow spot de +150€/mois. À terme, le projet dégage un TRI net estimé à 15% sur 10 ans (13.5% sur 25 ans).
Emplacement à forte tension locative dans un bassin d’emploi porteur
Situé dans le quartier du port à Lorient, l’actif bénéficie d’un environnement dynamique rassemblant 33 800 actifs et 7 000 étudiants, autour des pôles économiques majeurs que sont Naval Group, le GHBS, la mairie et l’Université Bretagne Sud. Le secteur, non soumis à l’encadrement des loyers ni au permis de louer, affiche une vacance locative inférieure à 4%. De plus, des projets urbains sont en cours - extension du busway Triskell, nouvelle médiathèque (2025) et réaménagement portuaire (500 emplois supplémentaires d’ici 2026) – renforcent encore l’attractivité et la profondeur de marché à moyen-terme.