Description
Immeuble de 202m² situé à Saint-Dizier, 1 chemin de l’Horizon, dans le quartier Clos Mortier – Marnaval Nord.
L’immeuble se compose de 3 lots : un T2 de 32m² avec cour, un T3 de 72m² et un T4 de 98m², ainsi que 2 places de stationnement réservées aux locataires. Les appartements T3 et T4 sont actuellement loués, tandis que le T2 est vacant.
Des travaux d’isolation complète et de remplacement des radiateurs sont à prévoir, avec une enveloppe budgétée de c.70k€.
Avec un rendement brut potentiel de 10.2% (avant toute négociation du prix), cet investissement génère un patrimoine annuel moyen de c.11k€, après prise en compte du remboursement du prêt, des impôts et des frais de gestion locative.
Atouts du projet
Potentiel financier remarquable
L’opération offre une rentabilité brute de 10.2% et nette de 6.2%, avec un gain net estimé de c.345k€ sur 25 ans. Le TRI net atteint 16.5% et le cash-on-cash s’élève à 16.3x. De plus, un cashflow spot de +142€ permet de générer immédiatement des revenus complémentaires, renforçant ainsi la rentabilité du projet.
Flexibilité d’exploitation et décote à l’achat
Avec 1 lot vacant sur 3, le bien permet une remise aux normes progressive et une revalorisation locative rapide, tout en conservant un revenu immédiat grâce aux deux lots déjà loués. Le prix d’achat de 94 000€, soit 465€/m², se situe 53.6% en dessous du prix médian de la zone (1 004€/m²) selon le Figaro Immobilier. Après travaux, le prix au m² de 812€ reste encore 18.9% inférieur à la référence locale, traduisant une plus-value latente potentielle d’environ 38 000€, soit une revalorisation de +20% sur la valeur patrimoniale du bien.
Emplacement résidentiel porteur
Implanté dans le quartier Clos Mortier – Marnaval Nord, l’immeuble bénéficie d’un cadre résidentiel calme et recherché, à proximité des écoles, commerces, services de santé et axes majeurs reliant le centre-ville. Ce secteur attire une population de familles et d’actifs locaux, portée par le bassin industriel et hospitalier de Saint-Dizier. Cette stabilité démographique et la demande soutenue pour les grands logements assurent une occupation pérenne et un potentiel locatif durable pour l’investisseur.