Description
Immeuble de rapport de 211m² situé à Boulogne-sur-Mer, 2 rue Bertulphe Gosselin, dans le quartier Centre-Ville, à proximité immédiate du lycée Mariette.
L’immeuble se compose de 5 appartements (deux F4 en rez-de-chaussée avec cour privative, un F3 et un F2 au premier étage, et un F4 au dernier étage), ainsi qu’un garage privatif. L’ensemble des lots est actuellement loué.
Des travaux de remise aux normes et de rafraichissement sont à prévoir, une enveloppe à hauteur de c40k€ a été modélisée.
Avec un rendement brut potentiel de 10.2% (avant toute négociation du prix), cet investissement génère un patrimoine net annuel moyen de c.23k€, après prise en compte du remboursement du prêt, des impôts et des frais de gestion locative.
Atouts du projet
Performance financière attractive
Avec un rendement brut de 10.2% et une rentabilité nette de 6.0%, l’actif présente une capacité d’autofinancement durable. L’investissement génère un cash-on-cash de 13.4x et un TRI de 14.6% sur 25 ans, assurant une création de valeur nette estimée à c.556k€.
Un bassin locatif solide
Boulogne-sur-Mer compte plus de 25 000 habitants, dont environ 54% actifs, avec une population très majoritairement locative (plus de 70% de locataires). Cette structure sociologique soutient la demande locative, notamment sur les logements proches du centre. Le prix moyen au m² ancien a progressé de +13% sur les cinq dernières années, témoignant d’une tendance de valorisation continue du marché immobilier local, favorable à une stratégie patrimoniale à moyen et long terme.
Sécurité locative immédiate
Entièrement loué dès l’acquisition, l’immeuble offre une stabilité locative immédiate avec des locataires en place aux profils variés et solides (familles, retraités, actifs). Cette occupation intégrale garantit des revenus fonciers réguliers dès le premier mois et réduit le risque de vacance. Dans un secteur central à forte demande locative, cette configuration assure une sécurité de rendement pérenne et un autofinancement optimal du projet.