Description
Immeuble de rapport de 356m² habitables (543m² au sol) situé à Coudekerque-Branche, 6 rue Gabriel Péri, dans le quartier Vieux-Coudekerque, à seulement 5 minutes de Dunkerque en voiture.
L'immeuble se compose de 13 lots : un local commercial de 102m² en RDC avec une arrière-réserve de 47m² où seront créés 2 studios de 20m² qui seront loués en LCD, 9 chambres meublées réparties sur 3 niveaux (de 11 à 19m²), ainsi qu’un garage-atelier de 92m².
Des travaux d'aménagement sont à prévoir, avec une enveloppe budgétée de 200 000€.
Avec un rendement brut potentiel de 12.7% (après négociation du prix de 15k€), cet investissement génère un patrimoine net mensuel d’environ 4 675€, après prise en compte du remboursement du prêt, des impôts et des frais de gestion locative.
Atouts du projet
Performance financière exceptionnelle
L’opération génère un patrimoine net de 1.4M€ sur 25 ans, pour un apport initial de 80 000€, soit un TRI net de 21.5% et un cash on cash de 14.9x. Le projet s'autofinance et génère un bénéfice mensuel spot de plus de 1 000€, tout en reposant sur une diversité de lots et profils locataires, apportant résilience à la topline.
Positionné pour capter la tension locative croissante portée par les projets industriels de Dunkerque
Situé à 5 minutes du centre-ville de Dunkerque, le bien bénéficie pleinement du boom économique du bassin Dunkerquois. Les 30 000 créations d’emplois prévues d’ici 2030 (ProLogium, Verkor, EPR2) alimentent une demande locative exponentielle dans un marché structurellement sous-offreur. Ce contexte favorise la colocation, LCD pour le tourisme professionnel, et le meublé longue durée, avec une clientèle solvable (cadres techniques, ouvriers spécialisés), non soumise à l’encadrement des loyers, et prête à payer un premium pour du logement clé-en-main.
Rendement net exceptionnel avec un premium maîtrisé sur le prix de zone
Le prix au m² post-travaux ressort à 1 904€/m², soit une prime contenue de 2.8% par rapport au prix médian local (1 852€/m²), pour un immeuble refait à neuf, divisé en 13 lots dont 9 chambres en colocation et 2 studios en LCD. Ce positionnement permet de combiner un actif rénové, avec un rendement net très élevé, ce qui est rare dans la zone. Cette performance ouvre également la voie à une éventuelle revente en bloc sur la base d'un yield compressé permettant d'augmenter la plus-value à l'exit (non modélisé à ce stade).