Description
Immeuble de 143m² situé à Auxerre, 13 rue du Nil, en plein centre-ville.
Cet ensemble immobilier de rapport se compose de deux immeubles mitoyens, répartis en trois logements : deux T2 meublés et un T3. Il dispose également d’un grenier aménageable d’environ 50m² et de deux garages en RDC, offrant un potentiel d’optimisation supplémentaire.
Des travaux de rafraîchissement et de l'ameublement sont à prévoir, avec une enveloppe budgétée d'environ 50 000€.
Avec un rendement brut potentiel de 9.8% (avant toute négociation du prix), cet investissement génère un patrimoine net annuel de c.15k€, après prise en compte du remboursement du prêt, des impôts et des frais de gestion locative.
Atouts du projet
Potentiel financier solide
L’opération offre une rentabilité brute de 9.8% et nette de 5.6%, avec un gain net estimé de c.404k€ sur 25 ans. Le TRI net atteint 12.0% et le cash-on-cash s’élève à 9.4x. De plus, un cashflow spot de +135€ permet de générer immédiatement des revenus complémentaires, renforçant ainsi la rentabilité du projet.
Opportunité de remise en location de deux lots vacants
Deux des trois logements sont actuellement vacants, ce qui offre une opportunité immédiate de remise en location à des niveaux de loyers alignés avec le marché local. Cette situation permet à l’investisseur de sélectionner ses locataires, de structurer ses baux selon ses objectifs fiscaux (nue ou meublée), et de maximiser la rentabilité dès la première année d’exploitation.
Ville moyenne à attractivité stable
Auxerre bénéficie d’un cadre de vie apprécié dans l’Yonne, avec une population stable, une bonne desserte régionale et un tissu administratif dense. La ville accueille plus de 33 000 habitants, un CHU, plusieurs lycées et écoles supérieures, ainsi qu’un centre-ville historique dynamique. Elle se distingue par sa qualité de vie, ses équipements culturels et son environnement préservé, ce qui en fait une ville moyenne attractive pour des profils de locataires stables (fonctionnaires, étudiants, familles). Cette stabilité renforce la pérennité de la demande locative.